Società Semplice Immobiliare: la soluzione

Quando conviene la Società Semplice immobiliare? Costi e funzione della scelta

Un immobile può produrre canoni per anni senza difficoltà. Il problema emerge quando servono lavori importanti, bisogna decidere se venderlo, affrontare il debito personale di un socio o stabilire chi guiderà la gestione dopo la sua morte. La Società Semplice immobiliare ha senso se governa queste decisioni tra più persone, prima che diventino una controversia o una vendita subita.

Costituirla non è un semplice cambio di intestazione. Un immobile già posseduto deve essere conferito; uno nuovo può essere acquistato dalla società. Imposte e liquidità necessaria cambiano secondo l’operazione. Anche il minor costo dell’acquisto personale va letto insieme alle conseguenze della titolarità diretta. La differenza fiscale può essere rilevante, ma non determina da sola quale struttura sia adatta.

Il conto continua dopo l’atto. Un canone incassato non coincide con ciò che resta ai soci dopo IMU, manutenzioni e imposte sui redditi; lavori ed eventuali detrazioni seguono regole proprie. La vendita introduce un’altra verifica fiscale. E la società può detenere immobili solo se l’attività resta compatibile con la sua natura non commerciale.

Resta il punto che decide la tenuta del progetto: gli immobili appartengono alla società, ma i diritti dei creditori non scompaiono. Se una quota deve essere liquidata, servono denaro e soci pronti a decidere in tempo. Patti sociali e risorse disponibili devono rispondere allo stesso problema. L’articolo ricostruisce questi passaggi per capire quali beni collocare nella Società Semplice e quali obblighi assumersi per conservarli.

Come si gestiscono gli immobili nella Società Semplice

Intestare un immobile alla Società Semplice immobiliare cambia il modo in cui vengono prese le decisioni sul bene. Nella proprietà personale decide il titolare; nella comproprietà ciascuno esercita i diritti che gli spettano sullo stesso immobile. Nella società, invece, i soci partecipano a un’organizzazione che possiede il bene e lo amministra secondo regole concordate. La differenza diventa concreta quando occorre firmare una locazione, sostenere una spesa rilevante o decidere una vendita.

Per questo lo statuto deve rispondere a domande operative. Chi può stipulare e rinnovare i contratti? Chi autorizza lavori straordinari o l’assunzione di un finanziamento? Quali decisioni può prendere l’amministratore e per quali serve il consenso degli altri soci? Se queste competenze restano ambigue, l’intestazione societaria non rende più semplice la gestione: trasferisce il possibile conflitto dal bene alle decisioni della società.

Anche i canoni incassati e il valore degli immobili sono due cose diverse. Un patrimonio può essere consistente e produrre poca liquidità disponibile, perché i canoni servono a pagare imposte, manutenzioni o debiti. I soci devono sapere quali somme possono essere impiegate nella gestione e quali possono essere loro corrisposte. La pianificazione delle risorse conta quanto la distribuzione dei poteri, soprattutto quando la società potrebbe dover liquidare la quota di chi esce.

L’immobile, una volta trasferito, appartiene alla società; il socio è titolare di una partecipazione. Questo assetto permette di disciplinare i rapporti tra più persone senza attribuire a ciascuna una quota diretta di ogni bene. Non rende però l’immobile inattaccabile: i creditori sociali conservano le loro pretese e il creditore personale del socio dispone dei rimedi previsti dalla legge. L’utilità della struttura dipende da quali decisioni consente di governare e da quali obbligazioni è in grado di sostenere.

Prima di definire quelle regole bisogna chiarire come l’immobile entra nella società. Il conferimento di un bene già posseduto e l’acquisto da un terzo producono esigenze fiscali e finanziarie differenti. È il confronto del capitolo successivo; dopo, occorrerà verificare che l’attività svolta con gli immobili resti compatibile con la Società Semplice.

Conferimento o acquisto: imposte e liquidità necessaria

Un immobile può entrare nella Società Semplice immobiliare perché un socio lo conferisce oppure perché la società lo compra da un terzo. In entrambi i casi il bene, o il diritto immobiliare individuato nell’atto, entra nel patrimonio della società, ma il costo dell’operazione si forma in modo diverso. Nel conferimento occorre sostenere imposte e spese per trasferire un bene già posseduto; nell’acquisto serve anche la liquidità necessaria per pagare il venditore. Confondere i due percorsi impedisce di sapere quanto occorrerà effettivamente versare prima della firma.

1) Se l’immobile è già del socio: il conferimento

Il socio può conferire alla Società Semplice la piena proprietà dell’immobile o un diritto reale sul bene e ricevere, o incrementare, la propria partecipazione. Non incassare un prezzo non significa che il trasferimento sia gratuito per il fisco. Per il conferimento da parte di un privato di un fabbricato cui si applica il regime ordinario, l’imposta di registro è generalmente pari al 9%, con un minimo di €1.000; le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di €50 ciascuna.

Ma 9% non significa necessariamente applicare l’imposta al valore della piena proprietà dell’immobile. Prima del rogito occorre stabilire quale diritto sia realmente necessario trasferire alla Società Semplice. Se il proprietario vuole destinare oggi il bene alla struttura patrimoniale ma conservarne il godimento, può essere valutato, quando coerente con gli obiettivi dell’operazione, il conferimento della sola nuda proprietà con riserva dell’usufrutto. Il conferente conserva così il diritto reale di godimento e i relativi frutti, mentre alla Società Semplice viene trasferita la nuda proprietà.

La distinzione può incidere sensibilmente anche sul costo dell’atto: l’aliquota può restare il 9%, ma viene applicata al valore fiscalmente rilevante del diritto effettivamente conferito. Nel caso della nuda proprietà tale valore rappresenta soltanto una parte di quello della piena proprietà e varia anche in funzione dell’età dell’usufruttuario. Non si tratta quindi di un’aliquota agevolata, ma dell’effetto fiscale di una diversa configurazione giuridica dell’operazione. Prima di calcolare quanto costa il conferimento occorre stabilire che cosa sia realmente necessario trasferire e che cosa sia opportuno conservare. Base imponibile e imposte devono poi essere determinate sul caso concreto, considerando il bene, il diritto conferito e le caratteristiche dell’operazione.

Da dove nasce allora il confronto con l’imposta fissa di €200? Dal fatto che costituire una società e trasferirle un immobile non sono la stessa operazione fiscale. La misura fissa prevista per determinate fattispecie societarie non diventa applicabile al conferimento immobiliare perché lo statuto descrive un progetto familiare o conservativo. Se qualcuno prospetta €200 per l’atto che attribuisce alla società la proprietà di un fabbricato, la domanda da porre prima del rogito è precisa: quale disposizione prevede la misura fissa per quel trasferimento? Un pagamento «con riserva», una richiesta di rimborso o una garanzia data al notaio non modificano l’imposta dovuta secondo la legge.

C’è poi un secondo conto, personale del conferente. Il conferimento può avere effetti sulle imposte dirette anche senza denaro ricevuto: vanno ricostruiti provenienza dell’immobile, periodo di possesso, costo fiscalmente riconosciuto ed eventuale plusvalenza imponibile. Il preventivo dell’operazione deve comprendere sia i tributi dell’atto sia questo possibile effetto in capo al socio.

2) Se l’immobile deve essere comprato: l’acquisto della società

Nella compravendita il primo dato da accertare è il regime fiscale della vendita, non soltanto se il venditore sia un privato o un’impresa. La vendita di un’abitazione da parte di un’impresa può infatti essere esente da IVA oppure soggetta a IVA, secondo i presupposti dell’operazione. Per un’abitazione diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9, il quadro ordinario è questo:

Per le abitazioni A/1, A/8 e A/9 soggette a IVA, l’aliquota ordinaria è il 22%. Se invece la vendita è soggetta a registro proporzionale, l’aliquota ordinaria resta il 9%. La categoria catastale, da sola, non consente quindi di stabilire quanto costerà l’acquisto: occorre conoscere anche il regime fiscale della cessione.

Il confronto con l’acquisto effettuato direttamente dalla persona fisica presenta poi due differenze concrete. La Società Semplice che acquista l’abitazione nell’ambito della propria gestione non commerciale non recupera l’IVA assolta sull’acquisto. Inoltre, nelle vendite soggette a registro proporzionale non può beneficiare del meccanismo del prezzo-valore, riservato, in presenza dei relativi presupposti, all’acquirente persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Per quantificare la differenza non basta quindi confrontare le aliquote: occorre determinare anche le rispettive basi imponibili.

Il confronto completo tra le diverse intestazioni è nell’articolo Acquisto immobile: privato, Società Semplice, S.r.l. o Holding?.

3) La liquidità necessaria prima dell’atto

Il calcolo delle imposte non risponde ancora alla domanda decisiva: da dove arrivano concretamente i soldi necessari per perfezionare l’operazione?

Nel conferimento la Società Semplice non deve pagare al socio il prezzo dell’immobile, ma devono comunque essere finanziati imposte, notaio e altri costi dell’operazione. Nell’acquisto, invece, alla fiscalità dell’atto si aggiunge il prezzo da corrispondere al venditore.

Il problema diventa particolarmente rilevante quando la famiglia dispone della liquidità, ma questa si trova ancora all’interno di una S.r.l. partecipata. Quei soldi non sono per questo già disponibili alla Società Semplice. Prima dell’atto occorre stabilire attraverso quale percorso possano arrivare al soggetto che deve sostenere l’operazione e quale effetto fiscale produca quel passaggio. Avere €500.000 sul conto della propria S.r.l. non significa automaticamente avere €500.000 disponibili per acquistare un immobile attraverso la Società Semplice.

Anche per questo costo fiscale dell’atto e provvista finanziaria devono essere progettati insieme. Solo dopo aver determinato entrambi è possibile confrontare correttamente le alternative: conferire un immobile già posseduto, far acquistare il nuovo bene alla Società Semplice oppure mantenerne l’intestazione personale. La scelta dovrà poi reggere alla prova della gestione: è il tema dei capitoli successivi.

Società Semplice per la gestione immobiliare: quali attività sono consentite?

Dopo aver distinto conferimento e acquisto, occorre verificare che cosa la società farà degli immobili. Anche un’operazione fiscalmente sostenibile e regolata da patti sociali accurati può risultare incoerente se l’attività svolta supera i limiti della Società Semplice.

La Società Semplice immobiliare può detenere, amministrare e concedere in locazione i propri beni nell’ambito di una gestione non commerciale. Può riscuotere i canoni, sostenere le spese e decidere di conservare o alienare un immobile. Né il numero degli immobili né l’ammontare dei canoni bastano, da soli, a trasformare questa gestione in attività d’impresa. Conta come il patrimonio viene effettivamente utilizzato.

Il confine richiede maggiore attenzione quando gli immobili vengono acquistati o trasformati in vista della rivendita, le compravendite diventano abituali oppure alla locazione si affianca una prestazione organizzata di servizi. Una ristrutturazione, una vendita o una locazione breve non determinano automaticamente la natura commerciale dell’attività: vanno considerate finalità, modalità operative e insieme delle operazioni. La qualifica di «mero godimento» scritta nello statuto non prevale su ciò che la società svolge nei fatti.

La verifica non si esaurisce alla costituzione. Una Società Semplice nata per amministrare immobili di famiglia può, negli anni, iniziare ad acquistare beni per rivenderli o offrire servizi ulteriori ai conduttori. Quando cambia l’attività, va riesaminata anche l’idoneità della struttura, prima di utilizzare per nuove operazioni regole pensate per la sola gestione patrimoniale.

Solo a quel punto ha senso confrontare la Società Semplice con una S.r.l. immobiliare. Se serve amministrare beni comuni, assumono rilievo i poteri dei soci, le decisioni sulla gestione e la continuità dell’assetto. Se si intende esercitare attività d’impresa, occorre un veicolo compatibile e vanno misurati i relativi obblighi e costi. Il confronto tra le forme di intestazione è sviluppato nell’articolo Acquisto immobile: privato, Società Semplice, S.r.l. o Holding?.

Qui la verifica riguarda l’attività concreta: la Società Semplice resta adatta agli immobili che i soci intendono gestire oggi e alle operazioni che prevedono di compiere domani?

Affitti, lavori e spese: quanto resta alla Società Semplice immobiliare?

La tassazione degli affitti di una Società Semplice immobiliare va letta insieme alle uscite effettive. La società incassa i canoni e paga IMU, manutenzioni, assicurazioni e lavori; il reddito imputato ai soci, però, non coincide con la liquidità che resta disponibile. Per valutare l’investimento occorre tenere distinti questi due importi.

Per un immobile locato che produce reddito fondiario, le spese ordinarie di gestione non vengono sottratte analiticamente ai canoni come costi d’impresa. L’art. 37 TUIR prevede ordinariamente una riduzione forfetaria del 5% del canone e il confronto con la rendita catastale rivalutata. Una riparazione pagata dalla società riduce la liquidità, ma non riduce per il suo intero importo il reddito fondiario imputato ai soci.

La Società Semplice che concede un’abitazione in locazione non può optare per la cedolare secca: il locatore è la società, anche quando tutti i soci sono persone fisiche. Il regime è previsto per locazioni abitative effettuate da persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa, arte o professione (Fonte: Agenzia delle Entrate). Il reddito della locazione viene attribuito ai soci secondo le regole della trasparenza fiscale; trattenere i canoni nella società per pagare le spese non rinvia, di per sé, l’imputazione del reddito. La decisione su quanto distribuire deve quindi considerare anche le imposte che i soci dovranno sostenere.

Conta inoltre se l’immobile è locato o sfitto. Durante la locazione vanno considerati sia l’IMU sia la tassazione del reddito fondiario attribuito ai soci. Per un fabbricato non locato occorre verificare, alle condizioni previste, l’effetto sostitutivo dell’IMU rispetto all’IRPEF e alle relative addizionali sul reddito fondiario. La mancanza di canoni non elimina però l’IMU né i costi di conservazione del bene: un immobile può assorbire liquidità anche quando non ne produce.

I lavori edilizi seguono un percorso fiscale distinto dalla deduzione delle spese di gestione. Per determinati interventi sull’immobile della società può spettare ai soci una detrazione d’imposta, se ricorrono i requisiti previsti nell’anno in cui la spesa è sostenuta. Se paga la Società Semplice, va verificato come il beneficio sia attribuibile ai soci. Se paga personalmente un socio per un’abitazione intestata alla società, occorre accertare con quale titolo detiene l’immobile, se la società proprietaria ha autorizzato i lavori e se documenti e pagamenti sono coerenti con la detrazione richiesta. La qualità di socio, da sola, non dà diritto al beneficio. In nessuno dei due casi un’eventuale detrazione equivale a sottrarre il costo dei lavori dai canoni di locazione.

Nel conto annuale entrano anche i costi necessari a far funzionare la struttura: gestione dei contratti, dichiarazioni, adempimenti e assistenza professionale. Il loro importo dipende dal patrimonio e dalle operazioni effettive; non si ricava da una cifra standard valida per ogni Società Semplice.

Il conto va fatto anche per gli anni in cui un immobile resta sfitto o richiede lavori. La liquidità da conservare per imposte e spese future determina quanto può essere distribuito ai soci senza mettere sotto pressione la gestione degli immobili.

Vendere un immobile della Società Semplice: imposte e plusvalenza

La vendita di un immobile della Società Semplice pone due questioni fiscali distinte: il regime delle imposte sul trasferimento, compresa l’eventuale imposta di registro, e la tassazione dell’eventuale plusvalenza attribuita ai soci. L’imposta applicata all’atto di vendita non rende, da sola, imponibile il guadagno del venditore.

Per un immobile detenuto nell’ambito di un’attività non commerciale, l’eventuale plusvalenza va verificata secondo l’art. 67 TUIR. In via generale, la cessione di un fabbricato acquistato o costruito da non più di cinque anni può produrre un reddito diverso imponibile; trascorso quel periodo, la sola regola del quinquennio non rende imponibile la vendita. Se il fabbricato è stato conferito da un socio, è necessario ricostruire il periodo di possesso fiscalmente rilevante: non si può assumere senza verifica che decorra dall’acquisto personale del conferente.

Il termine di cinque anni non vale per ogni immobile e ogni operazione. La vendita di un terreno edificabile può generare una plusvalenza imponibile anche dopo un possesso più lungo. Per gli immobili interessati dagli interventi Superbonus individuati dalla legge, può inoltre rilevare il periodo di dieci anni dalla conclusione dei lavori, con specifiche esclusioni. La formula «dopo cinque anni la Società Semplice vende senza imposte» non è quindi un criterio sufficiente per programmare la cessione.

Un’eventuale plusvalenza imponibile non coincide con l’intero prezzo ricevuto. Occorre ricostruire il costo fiscalmente riconosciuto del bene e gli altri elementi che incidono sul calcolo. Un immobile comprato a €400.000 e venduto a €550.000 presenta una differenza iniziale di €150.000: quella cifra non è l’imposta dovuta e va verificata prima di considerarla la plusvalenza imponibile definitiva.

Il corrispettivo della vendita entra nel patrimonio della Società Semplice. Prima di destinarlo ai soci o a nuovi investimenti occorre considerare i tributi eventualmente dovuti, le obbligazioni sociali e le risorse necessarie per gli altri immobili. La cessione può essere una decisione programmata oppure la conseguenza di un fabbisogno di liquidità non previsto. Esaminare già all’ingresso del bene tempi e possibili effetti dell’uscita aiuta a conservare la capacità di scegliere se e quando venderlo.

Società Semplice immobiliare e creditori: il costo di rimandare la scelta

Un imprenditore valuta il conferimento dei propri immobili nella Società Semplice. Conosce le fideiussioni che ha firmato, le responsabilità legate all’attività e il valore dei beni che possiede personalmente. Poi quantifica le imposte dell’operazione e decide di aspettare. Il denaro che non paga oggi è certo; l’azione del creditore, per il momento, è soltanto possibile. È una scelta comprensibile, ma non è una scelta senza conseguenze patrimoniali.

Lo stesso accade quando deve acquistare un altro immobile. Intestarlo personalmente può costare meno, soprattutto se ricorrono agevolazioni riservate alla persona fisica. Quel risparmio va però confrontato con ciò che l’acquisto aggiunge al patrimonio direttamente esposto alle sue obbligazioni. Non serve presumere che una fideiussione verrà escussa o che una causa sarà persa. Serve sapere che cosa potrebbe accadere al bene se una di quelle esposizioni diventasse concreta.

Il conferimento modifica questo quadro giuridico. L’immobile passa alla Società Semplice e il conferente diventa titolare di una partecipazione. Il suo creditore personale non acquista, in forza del credito verso il socio, un diritto diretto sugli immobili della società. Trova però un valore nella partecipazione e può esercitare i rimedi dell’art. 2270 c.c.: agire sugli utili spettanti al debitore, compiere atti conservativi sulla quota a lui spettante nella liquidazione e, se gli altri beni del socio sono insufficienti, chiedere la liquidazione della quota. In quest’ultimo caso la legge prevede il pagamento entro tre mesi dalla domanda, salvo che sia deliberato lo scioglimento della società.

È qui che i patti sociali devono dimostrare la loro utilità. Il problema non si risolve scrivendo che l’immobile non deve essere venduto. Occorre stabilire chi può prendere rapidamente le decisioni necessarie, come viene determinato il valore della quota secondo la situazione patrimoniale prevista dall’art. 2289 c.c. e quali risorse la società può effettivamente destinare al pagamento. Canoni trattenuti in base a regole coerenti, liquidità disponibile e finanziamenti concretamente accessibili possono dare alla società più possibilità di conservare gli immobili quando nasce un’obbligazione di pagamento. Nessuna clausola può però imporre al creditore una svalutazione arbitraria della quota o cancellare il termine stabilito dalla legge.

Si consideri, a titolo illustrativo, un immobile del valore di €1 milione. Se appartiene personalmente al debitore, può essere coinvolto direttamente nell’esecuzione. Se appartiene alla Società Semplice, la pretesa del creditore personale segue le regole relative alla posizione del socio. Ma se il valore della quota da liquidare è elevato e la società non dispone delle somme necessarie, conservare l’immobile potrebbe richiedere un finanziamento oppure risultare impossibile. Il costo fiscale del trasferimento non compra l’inattaccabilità del bene: compra, se l’operazione è sostenibile, la possibilità di organizzare diversamente proprietà, decisioni e risorse prima che il rischio si manifesti.

Il tempo cambia anche ciò che è lecito ed efficace fare. Quando obbligazioni e pretese creditorie sono già sorte, il conferimento deve essere esaminato alla luce dei diritti dei creditori e della possibile contestazione del trasferimento. Non basta costituire una società per sottrarre a posteriori un bene alla garanzia di debiti esistenti. La pianificazione comincia dalla ricostruzione delle esposizioni, non dalla firma dell’atto.

La decisione, dunque, non è se pagare le imposte oppure rischiare di perdere certamente un immobile. È stabilire quale rischio esiste davvero, quanto costa modificare l’assetto proprietario e se la Società Semplice avrebbe le regole e la liquidità per reggere anche la richiesta di liquidazione di una quota. Se manca quest’ultima verifica, si può sostenere un costo fiscale importante e ritrovarsi comunque costretti a vendere. I rimedi del creditore particolare del socio sono esaminati nell’approfondimento dedicato.

Patti Sociali e continuità del patrimonio immobiliare

Il capitolo precedente ha mostrato il punto in cui la Società Semplice può essere messa sotto pressione: una quota deve essere liquidata, mentre il suo valore è investito in immobili che i soci intendono conservare. Lo statuto conta prima che arrivi quella richiesta. Deve rendere possibile una decisione tempestiva, stabilire chi può assumerla e coordinare i diritti dei soci con le risorse effettivamente disponibili. Una clausola che dichiara di voler «proteggere il patrimonio» non risolve nessuno di questi problemi.

La stessa esigenza emerge nella gestione ordinaria. Acquistare, locare, finanziare lavori o vendere un immobile sono decisioni diverse per importo e conseguenze. I patti sociali devono attribuire poteri coerenti con queste differenze: lasciare ogni scelta a un solo amministratore può non rispondere agli interessi di tutti; richiedere sempre il consenso unanime può bloccare anche gli interventi necessari. La qualità dello statuto si misura quando occorre decidere, non dal numero di clausole che contiene.

Il problema diventa più evidente se gli immobili hanno valori e funzioni differenti. Una società può possedere un bene da €4 milioni, uno da €1,2 milioni e uno da €700.000, con canoni, costi e prospettive di utilizzo diversi. Dividere materialmente quei beni tra familiari non equivale a distribuire posizioni economiche e poteri di pari valore. Mantenerli nella società consente di amministrarli unitariamente, ma sposta la questione sulle partecipazioni: chi decide sul bene di maggior valore, quali risorse possono essere distribuite e come si affronta l’uscita di un socio?

Neppure la morte di un partecipante risolve automaticamente la questione mediante il passaggio della sua quota agli eredi. La disciplina dell’art. 2284 c.c. richiede di verificare quanto prevedono i patti sociali e, in mancanza di continuazione del rapporto nei modi consentiti, può sorgere un diritto alla liquidazione. Il patrimonio può restare intestato alla società e trovarsi comunque davanti a un’obbligazione da pagare. Continuità della proprietà degli immobili e continuità del governo della società non sono lo stesso risultato.

Per questo i patti vanno costruiti sul patrimonio reale: composizione degli immobili, canoni, obbligazioni, rapporti tra i soci e possibili esigenze di liquidità. Devono consentire alla società di funzionare sia quando tutti concordano sia quando cambiano le persone o i loro interessi, senza attribuire allo statuto il potere di eliminare diritti degli eredi o dei creditori. Le singole clausole e i loro limiti sono esaminati nell’approfondimento sull’atto costitutivo della Società Semplice. Qui il criterio è più concreto: le regole permetterebbero di prendere e finanziare una decisione difficile senza dover dismettere un immobile nel momento sbagliato?

Conclusioni: la Società Semplice regge la prova dei fatti?

Acquistare, conferire e gestire immobili attraverso una Società Semplice è possibile. Il punto, dopo aver esaminato imposte, liquidità, creditori e patti sociali, è stabilire se quella struttura aiuti davvero i soci a prendere decisioni che l’intestazione diretta renderebbe più difficili. Il valore dei beni, da solo, non dà la risposta.

Conferimento e acquisto richiedono imposte e una provvista che non è sempre disponibile nella società. Durante il possesso, i redditi attribuiti ai soci possono divergere dalla liquidità rimasta dopo spese, lavori e IMU. Alla vendita, la plusvalenza richiede un’altra verifica. Il costo dell’atto non dice quanto servirà per conservare quei beni o uscire dall’investimento.

L’intestazione sociale non chiude il problema dei creditori. Il creditore personale non acquista un diritto diretto sui singoli immobili, ma può ottenere, nei casi previsti, la liquidazione della quota del socio debitore. Se la società non trova le risorse per pagarla, anche un bene destinato a restare nel patrimonio potrebbe dover essere venduto. Patti sociali costruiti sui beni e sulle persone permettono decisioni tempestive; non sostituiscono la liquidità né comprimono i diritti dei terzi.

Il criterio di scelta è questo: un maggior costo fiscale si giustifica se consente una gestione comune compatibile con l’attività svolta e sostenibile nei momenti difficili. Se la struttura non risolve problemi tra soci o richiede risorse che non esistono, il trasferimento aggiunge costi senza migliorare la posizione del patrimonio. La scelta va fatta prima dell’atto, valutando le obbligazioni che potrebbero mettere alla prova la continuità degli immobili.