La Società Semplice Immobiliare rappresenta un’opzione strategica per la gestione di patrimoni immobiliari familiari, come dimostra una recente consulenza offerta a una famiglia imprenditoriale milanese operante nel settore dell’edilizia da tre generazioni.

La famiglia imprenditoriale in questione aveva strutturato il proprio gruppo aziendale affidando la gestione degli immobili a una SRL, una tipica società di gestione immobiliare. Tuttavia, l’esperienza suggerisce che spesso una Società Semplice può essere un’alternativa migliore per la detenzione di beni immobili.

Una Società Semplice Immobiliare di mero godimento si distingue per diversi motivi: maggiore snellezza negli adempimenti burocratici, flessibilità nella gestione e l’accesso a vantaggi fiscali significativi. Queste caratteristiche la rendono una sorta di “società cassaforte”, ideale per proteggere e gestire al meglio gli immobili aziendali o familiari.

In questo articolo, abbiamo esplorato i benefici dell’impiego di una Società Semplice Immobiliare nella gestione di immobili di famiglia. Scopriamo insieme come può essere vantaggiosa per la tua situazione patrimoniale.

LE FUNZIONI DELLA SOCIETA’ SEMPLICE DI MERO GODIMENTO

La Società Semplice Immobiliare ha rappresentato una struttura fondamentale per la gestione di beni immobiliari, in particolare prima del 1995, quando non era obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese. Tuttavia, esisteva un dibattito se una Società Semplice potesse essere adibita al solo godimento degli immobili, fungendo come una sorta di “cassaforte”, in alternativa alla comunione indivisa.

La normativa tendeva a precludere attività non imprenditoriali alle società, compresa la Società Semplice. Si riteneva che dovessero essere esercitate attività commerciali, come la compravendita o la locazione di immobili, benché molti si limitassero alla pura amministrazione patrimoniale.

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La tendenza a istituire “false società commerciali” non venne ben vista dall’Agenzia delle Entrate, che introdusse misure fiscali repressive, come la normativa sulle “società di comodo”.

Con il tempo, però, è stata riconosciuta la legittimità della Società Semplice Immobiliare, destinata alla gestione non commerciale di beni e al loro godimento. Tale riconoscimento è stato confermato anche da una sentenza del Tribunale di Roma nel 2016, stabilendo che l’attività di godimento immobiliare è prerogativa della Società Semplice, a differenza di altre forme societarie. È dunque legittimo costituire Società Semplici con l’obiettivo di godere degli immobili, senza esercitare attività commerciali, avvicinandosi al modello francese della Société Civile Immobilière (S.C.I.).

VANTAGGI DELLA SOCIETA’ SEMPLICE DI MERO GODIMENTO

Esplorare i benefici di una Società Semplice Immobiliare è essenziale per coloro che cercano un efficace mezzo di gestione di proprietà immobiliari. Tali entità offrono una serie di vantaggi, grazie alla loro struttura flessibile e alla capacità di aggregare patrimoni.

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Ecco alcuni dei principali vantaggi che evidenziamo ai nostri clienti:

– LA STRUTTURA SOCIETARIA

La Società Semplice, dotata di piena capacità giuridica, si presta a essere titolare di beni di varia natura. Una Società Semplice Immobiliare si rivela essere un eccellente aggregatore di beni per più soci, offrendo soluzioni ottimali soprattutto in termini di conferimenti da parte di persone fisiche. Questo tipo di società permette di evitare le complessità legate alla comproprietà immobiliare, come le cause di divisione, e si dimostra un alleato strategico nella pianificazione successoria.

– PIANIFICAZIONE FISCALE INTERNAZIONALE

Partecipazioni in una Società Semplice Immobiliare possono essere efficacemente possedute da società estere, svolgendo un ruolo cruciale nella pianificazione fiscale internazionale. L’associazione con un socio internazionale non solo tutela gli investimenti da eventuali creditori dell’imprenditore, ma elimina anche la necessità di soggiacere alla tassazione IRPEF sul reddito generato dalla Società Semplice, grazie alla sua trasparenza fiscale.

Inoltre, in presenza dei requisiti per l’applicazione del regime di esenzione per le partecipazioni tra società madre e figlia, i profitti della Società Semplice Immobiliare sono trasferiti direttamente all’azienda madre estera senza alcuna ritenuta fiscale in Italia.

– EFFICENZA ECONOMICA

Avvalersi di una Società Semplice Immobiliare può significare un considerevole risparmio sui costi di gestione. La peculiarità di non dover gestire una complessa burocrazia contabile, come l’assenza di obbligo di tenere libri sociali o di compilare e depositare il bilancio annuale, rende la Società Semplice Immobiliare una scelta vantaggiosa per ottimizzare le spese operative.

Questa struttura organizzativa snella favorisce economie nella gestione quotidiana e permette conferimenti di beni senza la necessità di perizie, semplificando ancora di più il processo.

– GESTIONE PERSONALIZZATA

La grande flessibilità normativa consente una personalizzazione della struttura gestionale della Società Semplice Immobiliare, rendendola adattabile alle esigenze specifiche dei soci. È infatti possibile personalizzare lo statuto aziendale, includendo, per esempio, un obbligo di permanenza dei soci fino alla naturale conclusione dell’attività, oppure limitando la trasferibilità delle quote sociali ai creditori esterni. Allo stesso modo, il diritto di recesso può essere configurato per consentire una maggiore libertà individuale.

Inoltre, le modalità di liquidazione delle quote sociali possono essere concordate liberamente, permettendo ai soci di recuperare il loro investimento secondo i risultati finanziari conseguiti dalla società, sia in termini di profitto che di perdita.

Questa versatilità contraddistingue notevolmente la Società Semplice da una società di capitali e la avvicina alle dinamiche di un fondo immobiliare aperto, poiché può essere modellata per rispondere a specifiche necessità patrimoniali, familiari e per la protezione dei soci.

– MIGLIORE STRATEGIE OPERATIVE

Le norme che regolano la gestione della Società Semplice sono notevolmente snelle e adattabili. È possibile configurare l’amministrazione in modo che sia gestita da un singolo socio, con la possibilità di includere clausole che richiedano l’approvazione degli altri soci per operazioni di gestione rilevanti, come l’acquisto o la vendita di immobili o transazioni che superino una certa soglia economica.

È importante sottolineare che la responsabilità dei soci può essere limitata alla loro quota di partecipazione, ad eccezione dell’amministratore che agisce in nome e per conto della società, la cui responsabilità può essere illimitata. Per mitigare questo rischio, è possibile nominare come socio una società di capitali, consentendo al capo famiglia di amministrare efficacemente il patrimonio familiare e godere dei relativi introiti.

La flessibilità della struttura si estende anche al trasferimento delle quote sociali. Mentre è possibile istituire un divieto alla cessione senza possibilità di recesso, è altrettanto fattibile rendere la cessione libera o prevedere diritti di prelazione o gradimento per gli altri soci. Si può anche determinare che la cessione delle quote sia consentita esclusivamente a favore di discendenti o congiunti dei soci, mantenendo così il controllo del patrimonio all’interno del nucleo familiare.

– PER FINALIZZARE INVESTIMENTI FINANZIARI

La Società Semplice Immobiliare emerge come una forma aziendale notevolmente efficace per la gestione di patrimoni immobiliari. Questa entità, radicata nelle tradizioni giuridiche italiane, si sta affermando come preferenza per molti investitori. Sfruttando la flessibilità e la struttura della Società Semplice, è possibile ottimizzare la gestione, la detenzione e la successione di portafogli finanziari.

L’incremento nell’adozione della Società Semplice come veicolo per controllare e amministrare investimenti evidenzia la sua capacità di rispondere alle necessità di coloro che cercano un metodo più organizzato e adattabile per i loro portafogli finanziari. A differenza della gestione finanziaria individuale, la Società Semplice offre benefici significativi per la custodia e la gestione di asset finanziari.

– VANTAGGI NELLA PIANIFICAZIONE SUCCESSORIA

La pianificazione successoria tramite una Società Semplice Immobiliare offre una flessibilità notevole quando si affrontano le successioni per causa di morte. Tale strumento permette di stabilire, all’interno delle norme societarie, l’eventuale obbligo per la Società Semplice di liquidare la quota del defunto, piuttosto che procedere allo scioglimento o alla prosecuzione dell’attività.

Un vantaggio primario di una Società Semplice Immobiliare è la capacità di garantire la trasmissione compatta del patrimonio immobiliare, prevenendo la sua frammentazione tra i vari eredi e assicurando invece l’assegnazione diretta delle quote sociali.

– BENEFICI FISCALI ALL’ATTO DELLO SCIOGLIENTO DELLA SOCIETA’

Lo scioglimento di una Società Semplice, in particolare nel settore immobiliare, offre significative agevolazioni fiscali. Gli utili derivanti dalla cessione di immobili non edificabili, detenuti per oltre cinque anni, non sono soggetti a tassazione, come chiarito dalle risposte a interpello n. 689 e 691 del 2021 dell’Agenzia delle Entrate.

Questo principio si estende anche alle somme assegnate ai soci derivanti dalla vendita di partecipazioni, precedentemente oggetto di rivalutazione e tassazione sostitutiva da parte della Società Semplice Immobiliare (interpello n. 754/E/2021).

L’insieme di questi benefici evidenzia la strategicità delle Società Semplici nel contesto della gestione patrimoniale e della pianificazione fiscale. Sono, infatti, strumenti ottimali per la creazione di Holding finalizzate al controllo di patrimoni immobiliari e finanziari.

LA GESTIONE IMMOBILIARE

La Società Semplice Immobiliare, specializzata nella gestione di patrimoni immobiliari, rappresenta una scelta strategica per coloro che desiderano ottimizzare la fiscalità legata alla vendita di beni immobili. Questo tipo di società, infatti, beneficia di particolari condizioni fiscali per la vendita di immobili non edificabili posseduti per oltre cinque anni, esenti da plusvalenze tassabili sia per la Società Semplice che per i soci.

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Un aspetto fondamentale da considerare nella pianificazione fiscale è il trattamento delle plusvalenze: la Società Semplice Immobiliare non genera oneri fiscali sulla cessione di immobili a lungo termine, a differenza di quanto accadrebbe se l’immobile fosse venduto da una società a responsabilità limitata (SRL). Le plusvalenze realizzate dalla vendita di beni immobili detenuti per meno di cinque anni rimangono invece tassate.

È interessante notare che il legislatore ha concesso alle Società Semplici l’opportunità di applicare un’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza fiscale, un vantaggio non trascurabile se si pensa che gli utili della Società Semplice sono tassati per trasparenza sui soci, che potrebbero altrimenti trovarsi ad affrontare aliquote IRPEF ben più elevate.

Inoltre, le Società Semplici Immobiliari come sopra descritto godono dell’esclusione dalla disciplina delle “società di comodo”. Questo significa che non sono soggette allo stesso rigido test di verifica imposto dalla normativa, una condizione che offre stabilità e tranquillità a chi gestisce beni immobiliari attraverso questa forma societaria.

LA FISCALITA’ DELLA SOCIETA’ SEMPLICE

Optare per una Società Semplice Immobiliare può comportare significativi benefici sotto il profilo fiscale. I proventi sono soggetti a imposizione diretta sui soci, in ossequio al principio della trasparenza fiscale. Anche in presenza di beni non locati, è mandatorio includere la rendita catastale nella dichiarazione dei redditi personali, specificatamente nel quadro RB del Modello Redditi delle società di persone. Di conseguenza, tale reddito si riverbera sui soci per effetto della trasparenza.

Non meno importante è il fatto che la cessione di proprietà detenute per oltre cinque anni dalla società semplice esclude la generazione di plusvalenze imponibili.

Il confronto con le SRL evidenzia che, dopo un quinquennio, la dismissione di un immobile da parte della Società Semplice non incide sul reddito imponibile, a differenza di quanto avviene con le SRL, dove tale operazione produce costantemente reddito d’impresa.

La Società Semplice, inoltre, non è soggetta alle rigide normative fiscali imposte alle società commerciali di mero godimento, al contrario delle società di comodo, che in caso di riconoscimento di tale status subiscono sanzioni mediante imposizione su redditi non effettivamente percepiti. La natura della Società Semplice Immobiliare la preserva da controlli basati su criteri presuntivi di ricavi e volumi d’affari. Questa agilità procedurale, unita alla flessibilità e agli incentivi fiscali, erige la Società Semplice a strumento privilegiato per la gestione e trasferimento di eredità immobiliari e partecipazioni familiari.

Vi sono diverse caratteristiche peculiari che emergono dalla disciplina fiscale specifica per la Società Semplice Immobiliare.

Caratteristiche di rilievo:

• La società detiene unicamente il codice fiscale e non è titolare di partita IVA;
• Non si applicano gli Indici Sintetici di Affidabilità fiscale (ISA);
• Per la certificazione dei canoni di locazione è sufficiente una semplice ricevuta, senza necessità di Fattura Elettronica;
• Il reddito generato viene classificato come reddito fondiario;
• Si applica l’imposta di registro per gli immobili locati come per le persone fisiche (2%), secondo quanto stabilito per l’imprenditore individuale;
• La società mantiene lo status di sostituto d’imposta, escluso per la distribuzione degli utili ai soci.

– CRITERI PER LA DETERMINAZIONE DEL REDDITO

Una Società Semplice è caratterizzata da una serie di attività non commerciali e il suo reddito è definito in base alla tipologia di guadagni che percepisce. Secondo l’art. 6 del TUIR, il reddito della Società Semplice deriva dalla combinazione dei redditi di diverse categorie patrimoniali.

• Redditi fondiari: Questi includono sia le rendite catastali di terreni e immobili di proprietà, sia i guadagni ottenuti dalla loro locazione.
• Redditi diversi di natura immobiliare: Rientrano in questa categoria le plusvalenze provenienti dalla vendita di proprietà immobiliari. È importante sottolineare che, per la Società Semplice Immobiliare, le plusvalenze risultanti dalla vendita di immobili posseduti da oltre cinque anni non sono soggette a tassazione. Al contrario, la vendita di terreni edificabili è sempre imponibile, a prescindere da quanto tempo sono stati detenuti e dalle modalità di acquisizione.

Questi redditi immobiliari contribuiscono alla base imponibile della Società Semplice, seguendo i criteri specifici dei redditi fondiari per la loro tassazione.

ATTENZIONE! Se una Società Semplice dovesse svolgere attività commerciali, ciò rappresenterebbe una violazione dell’art. 2249 del Codice civile e comporterebbe una riclassificazione del reddito come reddito d’impresa.

– LA DISTRIBUZIONE DEL REDDITO

Entro il contesto delle Società Semplici, l’attribuzione di reddito ai soci è regolata dalla normativa di trasparenza fiscale, precisamente l’articolo 5 del TUIR. Questo meccanismo prevede:

• I profitti generati dalla Società Semplice Immobiliare sono assegnati ai soci in funzione della loro quota di partecipazione agli utili, senza necessità di erogazione effettiva.
• Se non diversamente indicato da documenti costitutivi autenticati, si presume che le quote di partecipazione riflettano il valore dei conferimenti dei soci. In assenza di valutazione, le quote sono considerate pari.

Il reddito calcolato per la Società Semplice Immobiliare viene attribuito a ogni socio al termine dell’esercizio finanziario. Anche se il reddito non è fisicamente percepito, i soci sono responsabili del pagamento delle imposte, in quanto partecipano all’aumento di valore della società.

Le tipologie di imposizione fiscale applicabili ai soci sono l’IRPEF per le persone fisiche e la tassazione prevista per le società di capitali, sia nazionali che internazionali, con possibili esenzioni in base alla “direttiva madre-figlia” per le controllanti UE.

– IL CONFERIMENTO DEGLI IMMOBILI

Quando si effettua un conferimento patrimoniale in una Società Semplice Immobiliare, le implicazioni fiscali sono di rilievo. Specificamente, l’imposta di registro che si applica al conferimento di beni mobili è di 200 euro, mentre per i beni immobili la tassa corrisponde al 9% del valore venale.

È essenziale, per determinare la base imponibile dell’imposta, eseguire una perizia di valutazione dell’immobile. A seguito di ciò, sottraendo eventuali debiti assunti, si stabilisce l’importo su cui calcolare l’imposta di registro.

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La Società Semplice deve inoltre essere consapevole delle diverse aliquote applicabili in relazione alla tipologia di altri beni conferiti. Anche in questi frangenti, la base imponibile si calcola sul valore venale dei beni, diminuito dalle passività eventualmente assunte dalla Società Semplice Immobiliare ricevente.

– GESTIONE FISCALE DEL CONFERIMENTO DI IMMOBILI

Esplorando le dinamiche del conferimento di beni immobili all’interno di una Società Semplice Immobiliare, è cruciale analizzare l’impatto delle imposte indirette. Il trasferimento di proprietà immobiliare verso una società semplice richiede un’attenta valutazione, specialmente a causa dell’imposta di registro, pari al 9% del valore venale dell’immobile, dedotte le passività assunte dalla società.

Questi costi fiscali devono essere considerati meticolosamente per evitare sorprese onerose.

Le alternative includono l’utilizzo della Società Semplice Immobiliare per acquisizioni future senza incorrere negli oneri del conferimento. Tale scelta strategica consente alla Società Semplice di procedere direttamente all’acquisto di beni immobili, bypassando i costi legati al conferimento.

È importante notare che la normativa del “prezzo valore” non è applicabile nel contesto della Società Semplice. La suddetta normativa, prevista dall’art. 43 del DPR n. 131/86, definisce la base imponibile dell’imposta di registro utilizzando valori catastali e si applica esclusivamente alle transazioni di compravendita tra privati, escludendo così i conferimenti effettuati alla società semplice immobiliare.

– IMPOSTE DIRETTE NEL CONFERIMENTO DI IMMOBILI

Quando si tratta di Società Semplice Immobiliare, il conferimento di beni immobili può generare obbligazioni fiscali per il conferente. In base all’art. 9, comma 5 del TUIR, per le imposte sui redditi si applicano le regole delle cessioni a titolo oneroso anche ai conferimenti in Società Semplice. Ciò significa che trasferire immobili può portare all’emersione di plusvalenze tassabili, soprattutto se rientrano nelle situazioni descritte dall’articolo 67 del TUIR.

Plusvalenze da conferimenti in una Società Semplice Immobiliare realizzate attraverso la vendita di beni immobili acquisiti da non più di cinque anni sono imponibili. Questo si estende anche alle plusvalenze da cessione di terreni edificabili, come delineato dalla normativa vigente.

Tuttavia, terreni e edifici posseduti per oltre cinque anni e conferiti in società potrebbero rientrare in una categoria di plusvalenze immobiliari esentate da imposte, risultando quindi non soggette a tassazione per i soci beneficiari. Questo è stato chiarito anche dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 309 del 30 aprile 2021.

È fondamentale ricordare che il conferimento di beni immobili determina anche l’ampliamento patrimoniale della Società Semplice. Questo rappresenta la contropartita fiscale per il versamento delle imposte indirette legate al conferimento immobiliare.

– I REDDITI FONDIARI DEGLI MIMMOBILI NELLA SOCIETA’ SEMPLICE

La Società Semplice che detiene proprietà immobiliari si trova a gestire diversi aspetti fiscali. Infatti, i redditi immobiliari percepiti si configurano come redditi fondiari secondo le norme del TUIR, artt. 25-43. Dettagliamo di seguito:

• Nel caso in cui la Società Semplice svolga attività agricola, si parla di reddito agrario per i terreni interessati;
• Il reddito fondiario dei terreni non locati è categorizzato come reddito dominicale;
• Per i fabbricati non affittati, è la rendita catastale a definire il valore imponibile;
• I terreni dati in locazione per utilizzi non agricoli producono un affitto imponibile;
• La locazione di fabbricati prevede un canone di affitto che viene ridotto forfettariamente;
• Infine, il canone netto di locazione estero è soggetto a una riduzione del 5%, quale deduzione forfettaria per le spese.

– LA GESTIONE DEGLI IMMOBILI NON LOCATI

La Società Semplice Immobiliare che detiene proprietà immobiliari non date in locazione vede il suo reddito fondiario calcolato sulla base della rendita catastale incrementata del 5%, come stabilito dall’articolo 3, comma 48 della Legge n. 662/96. Dopo la rivalutazione, la rendita va proporzionata in base ai giorni di possesso e alla quota di proprietà dell’immobile. Inoltre, il TUIR mediante l’articolo 41, impone un ulteriore incremento di un terzo della rendita catastale per le unità immobiliari non messe a reddito.

Secondo quanto delineato dall’articolo 8, comma 1, del D.Lgs. n. 23/2011, l’IMU rimpiazza, per la parte immobiliare, l’IRPEF e i relativi oneri aggiuntivi normalmente dovuti sui redditi fondiari dei beni non affittati. Per la Società Semplice che possiede immobili non locati, il pagamento dell’IMU esonera dunque dalla tassazione fondiaria, e tale esenzione va evidenziata nel quadro RH come quota di reddito non soggetta a imposta. È essenziale precisare che questa esenzione vale esclusivamente per l’IRPEF, quindi riguarda solo i soci persone fisiche non in regime di impresa.

Se all’interno della Società Semplice Immobiliare ci sono soci che sono soggetti IRES, come ad esempio una SRL, l’esenzione non è applicabile. In tal caso, il reddito derivante dagli immobili non locati dovrà essere dichiarato nel quadro RH come reddito imponibile.

Infine, nel contesto di una Società Semplice con società partecipanti operanti in regime d’impresa, la sostituzione dell’IMU rispetto all’IRPEF non si verifica per questi soggetti. La parte del reddito di partecipazione corrispondente al reddito fondiario dei terreni e degli immobili non affittati si aggiunge alla determinazione del reddito complessivo imponibile.

– SOCIETA SEMPLICE IMMOBILIARE CON IMMOBILI IN LOCAZIONE

Quando la Società Semplice Immobiliare possiede beni immobili e li concede in locazione, il canone riscosso è soggetto a tassazione, a prescindere dall’obbligatorietà del pagamento dell’IMU su detti immobili. A livello fiscale, la Società Semplice Immobiliare ripartisce il reddito tra i soci, i quali sono tenuti a dichiararlo individualmente in base alla loro quota parte.

Importante è sottolineare che il reddito derivante dalla locazione di immobili da parte di una Società Semplice Immobiliare è escluso dalla possibilità di optare per la cedolare secca (articolo 3 del D.Lgs. n. 23/11). Questo regime fiscale agevolato è infatti riservato esclusivamente ai locatori persone fisiche, escludendo categoricamente società di persone, società di capitali, enti non commerciali e commerciali, inclusa la Società Semplice Immobiliare (come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento 55394/2011 e la Circolare n. 26/E/2011).

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