SOCIETA’ SEMPLICE IMMOBILIARE: UNA SOLUZIONE PER I DETENTORI DI PATRIMONI IMMOBILIARI

Data
10.03.2024

Autore
Matteo Rinaldi

La Società Semplice Immobiliare: la soluzione ideale per famiglie imprenditoriali che puntano a una gestione patrimoniale flessibile ed efficiente. Riduci la complessità burocratica, ottimizza i costi e proteggi il tuo patrimonio immobiliare, garantendo continuità e valore per le generazioni future. Scopri come trasformare la gestione dei tuoi beni in un vantaggio strategico.

UNA SOCIETA’ SEMPLICE PER GESTIRE IL PATRIMONIO IMMOBILIARE: PERCHE’ CONVIENE?

La gestione di patrimoni immobiliari familiari rappresenta una sfida complessa, soprattutto per le famiglie con una lunga tradizione imprenditoriale. Molte famiglie affidano la gestione dei propri immobili a una Società a Responsabilità Limitata (SRL), che offre sicurezza e struttura, ma comporta anche complessità burocratiche e fiscali, rendendola a volte meno adatta a chi cerca una gestione più snella e flessibile.

Un’alternativa sempre più diffusa è la Società Semplice Immobiliare, apprezzata per la burocrazia meno onerosa e una maggiore agilità nella gestione. Questa struttura consente decisioni rapide, adattabilità al mercato e una significativa riduzione dei costi amministrativi. La flessibilità è uno dei principali vantaggi, permettendo ai membri della famiglia di adattarsi facilmente alle esigenze immobiliari e familiari.

Uno dei motivi principali per scegliere questa struttura è il risparmio fiscale. La Società Semplice Immobiliare di mero godimento non è soggetta ad alcune imposte che gravano sulle società di capitali, garantendo un risparmio economico considerevole. Spesso definita “società cassaforte”, rappresenta un modo sicuro per proteggere i beni immobiliari della famiglia e preservarne il controllo.

Contenuti

In questo articolo esploreremo i benefici di una Società Semplice Immobiliare per la gestione del patrimonio familiare e scoprire come questa struttura possa fare al caso tuo.

LE FUNZIONI DELLA SOCIETA’ SEMPLICE DI MERO GODIMENTO

La Società Semplice Immobiliare ha svolto un ruolo significativo nella gestione di beni immobili, specialmente nel periodo antecedente al 1995, quando non era obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese. In quel contesto, si discuteva ampiamente se una Società Semplice potesse essere utilizzata esclusivamente per il godimento degli immobili in alternativa alla comunione indivisa.

La normativa dell’epoca sembrava indirizzarsi verso una preclusione delle attività non imprenditoriali per le società, comprese le Società Semplici. Si riteneva che tali società dovessero essere impiegate per lo svolgimento di attività commerciali, come la compravendita o la locazione di immobili, benché molti utilizzassero la Società Semplice unicamente per la gestione patrimoniale, senza intraprendere attività economiche proprie del commercio.

Tuttavia, la tendenza a costituire quelle che venivano definite “false società commerciali”, ossia entità che non svolgevano attività imprenditoriali ma venivano formalmente registrate come tali, non venne accolta positivamente dall’Agenzia delle Entrate. In risposta, furono introdotte misure fiscali repressive, tra cui la normativa sulle “società di comodo”, che mirava a contrastare l’abuso delle forme societarie utilizzate per evitare il pagamento delle imposte o per mascherare operazioni non effettivamente imprenditoriali.

Con il tempo, si è sviluppata una maggiore comprensione della legittimità della Società Semplice Immobiliare, soprattutto per la gestione e il godimento dei beni immobili. Una sentenza del Tribunale di Roma del 2016 ha stabilito che attività come la locazione passiva o l’uso personale degli immobili rientrano nelle prerogative della Società Semplice, differenziandola da altre forme societarie destinate principalmente al settore commerciale.

Pertanto, alla luce di queste evoluzioni giuridiche, risulta legittimo costituire una Società Semplice con l’intento esclusivo di gestire e godere di beni immobili, senza la necessità di intraprendere attività imprenditoriali o commerciali, come quelle previste per le altre categorie di società. Questo riconoscimento ha contribuito a chiarire il confine tra le società destinate a scopi puramente patrimoniali e quelle con attività imprenditoriali, permettendo una maggiore chiarezza e sicurezza giuridica.

VANTAGGI DELLA SOCIETA’ SEMPLICE DI MERO GODIMENTO

L’adozione di una Società Semplice Immobiliare rappresenta una scelta vantaggiosa per chi desidera un mezzo efficace e flessibile per la gestione e il godimento di proprietà immobiliari. Questa forma societaria offre numerosi benefici grazie alla sua struttura giuridica semplice e alla possibilità di aggregare patrimoni, con vantaggi sia sul piano gestionale che fiscale. Di seguito vengono esaminati i principali benefici:

– LA STRUTTURA SOCIETARIA

La Società Semplice, dotata di piena capacità giuridica, si presta a essere titolare di beni di varia natura. Permette di evitare le complessità legate alla comproprietà immobiliare, come le cause di divisione, e rappresenta un alleato strategico nella pianificazione successoria.

– PIANIFICAZIONE FISCALE INTERNAZIONALE

Le partecipazioni in una Società Semplice Immobiliare possono essere detenute da società estere, proteggendo gli investimenti da creditori e beneficiando della trasparenza fiscale. Inoltre, in presenza dei requisiti per l’esenzione tra società madre e figlia, i profitti possono essere trasferiti senza ritenuta fiscale in Italia.

– EFFICIENZA ECONOMICA

La gestione di una Società Semplice Immobiliare comporta costi operativi ridotti. L’assenza di obbligo di libri sociali e bilancio annuale semplifica la burocrazia e favorisce conferimenti di beni senza necessità di perizie, ottimizzando ulteriormente le spese.

– GESTIONE PERSONALIZZATA

La flessibilità della Società Semplice Immobiliare consente una struttura gestionale adattabile alle esigenze specifiche dei soci. Lo statuto aziendale può includere clausole che limitano la trasferibilità delle quote o definiscono il diritto di recesso, rafforzando la tutela patrimoniale. Questa personalizzazione permette di proteggere il patrimonio familiare da creditori e di adattare la gestione agli obiettivi dei soci.

– MIGLIORI STRATEGIE OPERATIVE

L’amministrazione può essere gestita da un singolo socio, con clausole che richiedano l’approvazione per operazioni rilevanti. La responsabilità dei soci può essere limitata alla loro quota di partecipazione, mentre quella dell’amministratore è illimitata. Per mitigare questo rischio, è possibile nominare una società di capitali come socio, consentendo al capo famiglia di amministrare efficacemente il patrimonio.

– PER FINALIZZARE INVESTIMENTI FINANZIARI

La Società Semplice Immobiliare rappresenta una scelta efficace per gestire e ottimizzare portafogli finanziari, grazie alla sua flessibilità e struttura semplice. Offre benefici significativi rispetto alla gestione finanziaria individuale, garantendo maggiore organizzazione e protezione degli asset.

– VANTAGGI NELLA PIANIFICAZIONE SUCCESSORIA

La pianificazione successoria tramite una Società Semplice consente di garantire la trasmissione compatta del patrimonio, evitando la frammentazione tra eredi. Lo statuto societario può prevedere la liquidazione della quota del defunto, preservando la continuità societaria e patrimoniale.

– BENEFICI FISCALI ALL’ATTO DELLO SCIOGLIMENTO

Lo scioglimento di una Società Semplice Immobiliare offre agevolazioni fiscali significative. Gli utili derivanti dalla cessione di immobili detenuti per oltre cinque anni non sono soggetti a tassazione, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate. Inoltre, i benefici fiscali estesi alla distribuzione delle somme in favore dei soci evidenziano la strategicità di questa forma societaria per la gestione patrimoniale.

LA GESTIONE IMMOBILIARE

La Società Semplice Immobiliare rappresenta una scelta strategica per chi vuole valorizzare e proteggere il proprio patrimonio immobiliare in modo efficiente e lungimirante. Non si tratta solo di un’opzione fiscale vantaggiosa, ma di un vero e proprio strumento di pianificazione patrimoniale. Grazie a una fiscalità semplificata e a una gestione snella, questa forma societaria si adatta perfettamente alle esigenze di famiglie, investitori e imprenditori che cercano soluzioni su misura per ottimizzare la gestione dei propri beni.

Un aspetto distintivo della Società Semplice Immobiliare è la possibilità di beneficiare di agevolazioni fiscali significative, specialmente nella vendita di immobili non edificabili posseduti per oltre cinque anni. Tali operazioni, infatti, sono esenti da plusvalenze tassabili sia per la società che per i suoi soci. Questo la rende una soluzione ideale per chi mira a massimizzare il valore del patrimonio nel tempo.

società semplice

Un altro punto di forza è la gestione delle plusvalenze. A differenza delle società a responsabilità limitata (SRL), dove tali operazioni sono tassate come redditi d’impresa, la Società Semplice Immobiliare consente di evitare oneri fiscali sulla cessione di beni a lungo termine. Le plusvalenze sui beni detenuti per meno di cinque anni rimangono comunque soggette a tassazione ordinaria, sottolineando l’importanza di una strategia di detenzione oculata.

Il legislatore ha introdotto inoltre l’opportunità di applicare un’imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze, una soluzione particolarmente interessante per i soci. Questa aliquota fissa spesso risulta più bassa rispetto alle aliquote IRPEF ordinarie, offrendo così un risparmio concreto e una maggiore prevedibilità nella pianificazione fiscale.

Un ulteriore vantaggio è l’esclusione delle Società Semplici dalla disciplina delle “società di comodo”, che le esonera dai rigidi test di operatività previsti per altre tipologie societarie. Questo contribuisce a una gestione più stabile e senza intoppi, riducendo i rischi di contestazioni da parte delle autorità fiscali.

– ESEMPIO PRATICO DI SOCIETA’ SEMPLICE IMMOBILIARE

Immaginiamo una famiglia proprietaria di un terreno non edificabile, detenuto tramite una Società Semplice Immobiliare. Dopo cinque anni, la famiglia decide di vendere il terreno per reinvestire in un progetto abitativo. Grazie all’esenzione dalle plusvalenze, l’intero ricavato della vendita è disponibile per l’acquisto di nuovi beni o per altri scopi patrimoniali. In un caso analogo, ma con il terreno posseduto da una SRL, la vendita avrebbe generato redditi d’impresa soggetti a tassazione, riducendo la somma disponibile per il reinvestimento.

Un altro scenario interessante riguarda le famiglie che intendono trasmettere il proprio patrimonio alle generazioni future. Utilizzando una Società Semplice Immobiliare, possono garantire una gestione coordinata e fiscalmente ottimizzata, evitando la frammentazione del patrimonio e preservando il controllo all’interno del nucleo familiare.

Questa flessibilità e visione strategica rendono la Società Semplice Immobiliare uno strumento indispensabile per chi vuole proteggere e valorizzare il proprio patrimonio, affrontando le sfide del mercato immobiliare con soluzioni intelligenti e su misura.

LA FISCALITA’ DELLA SOCIETA’ SEMPLICE

Optare per una Società Semplice Immobiliare rappresenta una scelta vantaggiosa dal punto di vista fiscale. I redditi generati da questa struttura societaria sono imputati direttamente ai soci, secondo il principio della trasparenza fiscale, come stabilito dall’art. 5 del TUIR. Questo meccanismo garantisce che il reddito della società venga tassato esclusivamente in capo ai soci, evitando la doppia imposizione tipica delle società di capitali. Anche in caso di beni non locati, i redditi fondiari, calcolati sulla rendita catastale, devono essere dichiarati nel quadro RB del Modello Redditi, come previsto dall’art. 90 del TUIR, assicurando una gestione fiscale trasparente e semplificata.

– PRINCIPALI BENEFICI FISCALI

Un vantaggio significativo della Società Semplice è l’esenzione dalle plusvalenze per la vendita di immobili detenuti per oltre cinque anni, come previsto dall’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR. Questo esonero fiscale la distingue nettamente dalle SRL, dove tali operazioni generano redditi d’impresa tassabili. Per beni detenuti da meno di cinque anni, invece, si applica la tassazione ordinaria sulla plusvalenza, calcolata in base alla differenza tra il prezzo di vendita e il valore d’acquisto rivalutato.

La Società Semplice è inoltre esente dalla disciplina delle “società di comodo”, regolata dall’art. 30 della Legge n. 724/1994. Questa esclusione consente di evitare i rigidi test di operatività e i conseguenti maggiori oneri fiscali, rendendo la struttura particolarmente vantaggiosa per la gestione di patrimoni immobiliari a scopo non commerciale.

– REDDITI FONDIARI E IMPOSTAZIONE FISCALE

I redditi prodotti dalla Società Semplice derivano da diverse categorie definite dal TUIR:

Redditi dominicali: riguardano terreni non locati e sono determinati secondo le regole dell’art. 25 del TUIR.
Redditi catastali: relativi a fabbricati non affittati, calcolati ai sensi dell’art. 37 del TUIR.
Canoni di locazione: tassati come redditi fondiari ai sensi dell’art. 26 del TUIR, con una deduzione forfettaria del 5% per le spese inerenti.

La rendita catastale, rivalutata del 5%, rappresenta la base imponibile per i fabbricati non locati. Inoltre, per le unità immobiliari non affittate e situate nel territorio italiano, si applica un incremento ulteriore pari a un terzo della rendita rivalutata, come disposto dall’art. 41 del TUIR. Qualora sia dovuta l’IMU, questa sostituisce l’IRPEF sui redditi fondiari per i soci persone fisiche, ai sensi dell’art. 8 del D.Lgs. n. 23/2011.

– DISTRIBUZIONE DEL REDDITO

Il reddito prodotto dalla Società Semplice è attribuito ai soci proporzionalmente alle quote di partecipazione, indipendentemente dalla distribuzione effettiva. Questo principio, regolato dall’art. 5 del TUIR, garantisce una gestione trasparente. Per le persone fisiche, il reddito è tassato secondo le aliquote IRPEF progressive, mentre per le società partecipanti si applicano le regole previste per le società di capitali.

– CONFERIMENTO E ACQUISIZIONE DI IMMOBILI

Il conferimento di beni immobili in una Società Semplice è soggetto a un’imposta di registro del 9% del valore venale, come previsto dal DPR n. 131/1986. Eventuali passività assunte dalla società possono ridurre la base imponibile. Per immobili detenuti oltre cinque anni, l’esenzione dalle imposte sulle plusvalenze consente una pianificazione fiscale ottimale. Questo è stato chiarito anche dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 309 del 30 aprile 2021.

Le Società Semplici possono anche procedere direttamente all’acquisto di immobili, evitando i costi e la complessità legati ai conferimenti. Questa flessibilità operativa le rende strumenti efficienti per la gestione patrimoniale.

– GESTIONE DI IMMOBILI LOCATI E NON LOCATI

Per gli immobili locati, i canoni percepiti sono tassati come redditi fondiari e attribuiti ai soci, in conformità con quanto stabilito dall’art. 26 del TUIR. Tuttavia, la Società Semplice non può usufruire del regime della cedolare secca, riservato ai locatori persone fisiche, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 26/E/2011. Questo regime, previsto dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, è infatti escluso per le società, comprese le Società Semplici.

Per gli immobili non locati, la tassazione si basa sulla rendita catastale rivalutata del 5%, come disposto dall’art. 37 del TUIR, proporzionata ai giorni di possesso e alla quota di proprietà. Inoltre, per le unità immobiliari non locate, si applica un incremento del 33% alla rendita rivalutata, ai sensi dell’art. 41 del TUIR. L’IMU sostituisce l’IRPEF sui redditi fondiari per le persone fisiche non in regime d’impresa, come chiarito dall’art. 8 del D.Lgs. n. 23/2011.

In caso di soci persone giuridiche, come SRL o altre società di capitali, l’IMU non sostituisce l’IRPEF, e il reddito fondiario deve essere comunque dichiarato come imponibile. Questo rende essenziale una corretta pianificazione fiscale per ottimizzare il trattamento degli immobili non locati.

– UN ESEMPIO PRATICO

Un imprenditore con un ampio portafoglio di immobili commerciali decide di costituire una Società Semplice Immobiliare coinvolgendo i figli e i nipoti come soci. La decisione si basa non solo sull’ottimizzazione fiscale, ma anche sulla volontà di consolidare il patrimonio familiare e di proteggerlo da rischi esterni.

Grazie all’assistenza di professionisti qualificati, l’atto costitutivo della società è personalizzato in base alle esigenze specifiche del nucleo familiare. Lo statuto societario include clausole chiave, come il divieto di cessione delle quote a terzi senza il consenso degli altri soci, la protezione delle partecipazioni sociali da eventuali creditori personali dei soci e la definizione di regole di governance per garantire continuità decisionale all’interno della famiglia.

In questa cornice, l’imprenditore decide di cedere un capannone industriale, detenuto da oltre cinque anni, per finanziare l’acquisto di un innovativo complesso commerciale. L’operazione, esente da tassazione sulle plusvalenze ai sensi dell’art. 67 del TUIR, permette di reinvestire l’intero ricavato nella nuova acquisizione.

Parallelamente, i figli e i nipoti, ora soci, iniziano a pianificare la diversificazione degli investimenti, esplorando nuove opportunità nel settore residenziale di pregio. Questo processo non solo incrementa il valore del patrimonio, ma prepara la nuova generazione a una gestione strategica e responsabile.

Grazie alla struttura societaria, il patrimonio è protetto da aggressioni esterne, mentre l’organizzazione familiare beneficia di una governance trasparente e di una pianificazione successoria ben definita. Questo modello dimostra come la Società Semplice possa diventare uno strumento di crescita, protezione e continuità per famiglie imprenditoriali che desiderano massimizzare il potenziale dei propri beni.

– SOCIETA SEMPLICE IMMOBILIARE CON IMMOBILI IN LOCAZIONE

Quando la Società Semplice Immobiliare possiede beni immobili e li concede in locazione, il canone riscosso è soggetto a tassazione, a prescindere dall’obbligatorietà del pagamento dell’IMU su detti immobili. A livello fiscale, la Società Semplice Immobiliare ripartisce il reddito tra i soci, i quali sono tenuti a dichiararlo individualmente in base alla loro quota parte.

Importante è sottolineare che il reddito derivante dalla locazione di immobili da parte di una Società Semplice Immobiliare è escluso dalla possibilità di optare per la cedolare secca (articolo 3 del D.Lgs. n. 23/11). Questo regime fiscale agevolato è infatti riservato esclusivamente ai locatori persone fisiche, escludendo categoricamente società di persone, società di capitali, enti non commerciali e commerciali, inclusa la Società Semplice Immobiliare (come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento 55394/2011 e la Circolare n. 26/E/2011).

IN CONCLUSIONE

La Società Semplice Immobiliare rappresenta una soluzione strategica e flessibile per la gestione e la valorizzazione del patrimonio familiare. I significativi vantaggi fiscali, uniti alla capacità di proteggere i beni da aggressioni esterne e di garantire una pianificazione successoria trasparente, la rendono un’opzione ideale per famiglie imprenditoriali con patrimoni complessi.

L’importanza di una consulenza personalizzata non può essere sottovalutata. Un atto costitutivo ben strutturato, redatto con l’assistenza di professionisti esperti, consente di costruire una società su misura per le esigenze specifiche della famiglia, evitando soluzioni standardizzate che non valorizzano appieno il potenziale della Società Semplice. Tale approccio assicura che la governance interna sia chiara, che i rischi siano minimizzati e che il patrimonio sia trasmesso efficacemente alle generazioni future.

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