Da sempre l’investitore italiano ha visto nel mattone un bene rifugio, essendo la casa il tipico investimento in cui far confluire i propri risparmi per poi lasciarla in eredità ai propri figli. E’ questa la principale ragione per cui è assai comune trovare alloggi, terreni, cascine e ville cointestati ai vari membri dello stesso nucleo familiare, vuoi per questioni successorie, vuoi per acquisti in comune.
Questa situazione di comproprietà comporta necessariamente la creazione di una qualche forma di organizzazione volta alla manutenzione, gestione e ristrutturazione dei beni comuni, in modo da disciplinare, talvolta anche in modo informale, le spese, le modalità di godimento, la percezione dei frutti e via dicendo. Tale organizzazione può manifestarsi, ad esempio, sotto forma di società commerciale, adottando così una veste “canonica”, come, all’opposto, sotto forma di società di fatto.
SOCIETA’ SEMPLICE DI MERO GODIMENTO IMMOBILIARE
Una figura peculiare che merita sicuramente attenzione è la Società Semplice di mero godimento immobiliare. La dottrina giuridica, anche alla luce della recente crisi economica, si è interrogata sulla possibilità (e, a priori, sulla liceità) di utilizzare il veicolo societario per la gestione di beni immobili -ipotesi non del tutto pacifica- nonché per porre in essere una situazione di mero godimento degli stessi.
A tal riguardo, una questione assai discussa e dibattuta è l’ammissibilità di una Società Semplice di mero godimento immobiliare, ossia una società in cui raggruppare uno o più immobili al fine di usufruirne, mantenerli, valorizzarli e gestire gli stessi (in una parola, goderne), mediante l’adozione di un tipo sociale che eserciti un’attività non commerciale. La complessità dell’argomento non può che portare ad una riflessione che tratta i punti principali senza pretese di esaustività.
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Un aspetto fondamentale che preme chiarirsi, fermo il concetto di godimento immobiliare, è entro quali limiti esso operi ed in quale rapporto si ponga rispetto alla attività sociale economica e, quindi, imprenditoriale. Riguardo ai limiti, v’è da interrogarsi se la gestione di uno o più immobili in comproprietà debba necessariamente rientrare nel novero della comunione di godimento di cui all’art. 2248 del Codice Civile; quanto al rapporto con l’attività di impresa, va sottolineata la ferma posizione dottrinale che vede la Società Semplice capace di svolgere attività esclusivamente agricola.
A fronte di tale consolidata posizione, la quale tende ad escludere categoricamente l’ammissibilità di una Società Semplice di mero godimento immobiliare, recentemente si è assistito ad una inversione di rotta che riconosce e legittima tale ente societario, andando ad incrinare la granitica avversione di buona parte di dottrina e giurisprudenza nei confronti della figura in esame.
Vista la recente apertura giurisprudenziale e di parte della dottrina, ad oggi pare potersi sostenere, ferma restando la non del tutto pacifica iscrivibilità della società, la possibilità di costituire una Società Semplice di mero godimento immobiliare solo nel caso in cui i soci utilizzino i proventi dell’attività sociale esclusivamente per far fronte alla gestione ed alle spese di gestione e conservazione degli immobili conferiti, senza cioè che si concretizzi la produzione di reddito, il che necessariamente connoterebbe la società come commerciale.
QUALE SCELTA ADOTTARE
Giunti a questo punto, pare opportuno domandarsi se, in termini pratici, abbia o meno senso far ricorso ad una Società Semplice di mero godimento, oppure se sia preferibile, anche da un punto di vista economico, optare per altre soluzioni, come ad esempio mantenere gli immobili in comproprietà oppure procedere ad attribuzione in piena proprietà in capo ai singoli soggetti.
Facendo ricorso al veicolo societario, anche nella sua forma più elementare, la Società Semplice, l’organizzazione e la gestione dei beni sociali, compresi gli immobili, ha una struttura necessariamente più definita rispetto a quanto avviene in caso di comproprietà, con una disciplina legale che ne definisce i caratteri essenziali; vi sono, inoltre, conti correnti intestati alla società e v’è obbligo di rendicontazione annuale, tutti elementi assenti nell’ipotesi della comproprietà.
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Ulteriore carattere distintivo è rappresentato dalla presenza del capitale sociale, il quale è suddiviso in quote di partecipazione e rappresenta la percentuale cui il singolo socio ha diritto nella divisione degli utili e, quindi, la “porzione” di società (comprensiva dei beni immobili) che gli verrà assegnata in caso di recesso o di scioglimento della società stessa.
I soci possono pertanto rimodulare la compagine sociale intervenendo sul capitale, modificando le originarie quote di partecipazione o consentendo l’ingresso di nuovi soci.
Anche le vicende successorie seguono percorsi distinti a seconda che si tratti di beni conferiti in società oppure di beni in comproprietà, con l’ulteriore distinzione tra successione inter vivos e mortis causa. La complessità delle questioni appena citate non può che rimandare ad ulteriori e specifiche riflessioni, non possibili in questa sede.
La soluzione circa l’opportunità di costituire una Società Semplice di mero godimento immobiliare non pare poter essere generica né generalizzata.
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A fronte di una ammissibilità, pur non pacificamente condivisa, che sembra ormai legittimare la figura in esame, occorre considerare attentamente i singoli elementi che caratterizzano la fattispecie concreta. Si pensi, ad esempio alle dimensioni ed alla struttura della società, così come al numero di immobili oggetto dell’attività sociale, come ancora ai profili fiscali (tra cui figurano, in primis, eventuali agevolazioni quali la cd “agevolazione prima casa”, precluse alle società in qualsiasi forma).
Sembra pertanto preferibile escludere una risposta a priori positiva o negativa, essendo imprescindibile valutare, di volta in volta, le singole circostanze al fine di adottare la soluzione più consona al caso concreto.
CONCLUSIONI
E’ importante considerare anche eventuali svantaggi e valutare attentamente ogni caso specifico per determinare la soluzione più adatta.
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Si consiglia quindi di consultare un professionista specializzato per un’analisi completa della situazione e per ricevere consulenza specifica sulle possibilità offerte dalla Società Semplice di mero godimento immobiliare.
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