ACQUISTO IMMOBILIARE: E’ MEGLIO COME PRIVATO, SOCIETA’ SEMPLICE O S.R.L. HOLDING?

Data
01.03.2023

Autore
Matteo Rinaldi

La scelta di un investimento immobiliare richiede sempre un’adeguata pianificazione e le corrette valutazioni Una delle principali variabili da considerare riguarda l’acquisto di un immobile come Privato oppure attraverso una Holding. Ma quali sono i vantaggi e svantaggi nell’uno e nell’altro caso?

INVESTIMENTI IMMOBILIARI: QUALE SOLUZIONE PER L’ACQUISTO

Nel panorama dell’investimento immobiliare, il concetto di rischio è sempre presente. È essenziale che gli investitori valutino con cura i rischi potenziali e le strategie più adeguate per piazzare il loro capitale, soprattutto quando si naviga in acque complicate da mutui e altri debiti.

La decisione di investire in immobili deve essere ponderata, considerando la gestione del rischio e l’approccio d’investimento più conveniente. Approfondire le modalità di acquisto immobiliare è cruciale, ponderando l’opzione di investire come privato o mediante una Holding. Esistono differenze significative in termini di incentivi fiscali e struttura organizzativa che possono avere un impatto decisivo sulla gestione e l’efficacia dell’investimento immobiliare. Generalmente, gli investimenti in questo settore sono orientati verso il guadagno da locazione o l’uso diretto della proprietà.

La risposta a tale domanda varia, dato che la scelta racchiude pro e contro che devono essere valutati caso per caso. Continua a leggere per scoprire le dinamiche legate all’acquisto di immobili a uso abitativo.

Contenuti

CONOSCERE LA FISCALITÀ IMMOBILIARE

Aggiornamento normativo 2025: Recenti modifiche normative hanno introdotto nuove agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte di giovani sotto i 36 anni. In particolare, è prevista l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecarie e catastali, a condizione che l’immobile non rientri nelle categorie di lusso (A1, A8 e A9). Questo rappresenta un’importante opportunità per chi desidera accedere al mercato immobiliare con un carico fiscale ridotto.

Inoltre, per le società che intendono acquistare immobili da destinare alla locazione a canone concordato, è stata confermata la riduzione al 10% dell’aliquota sostitutiva sui redditi derivanti da tali locazioni. Questo incentivo mira a favorire l’immissione sul mercato di immobili a prezzi calmierati.

Quando si valuta l’acquisto di un immobile, è essenziale comprendere l’imposizione tributaria correlata. Questo aspetto è cruciale sia per le abitazioni private sia per gli immobili strumentali.

Le diverse tipologie di immobili e la natura del venditore, che può essere un privato o un’impresa costruttrice, influenzano l’applicazione dell’IVA o dell’imposta di registro, nonché delle relative imposte ipotecarie e catastali. Questi tributi sono richiesti ugualmente da privati e da imprese; tuttavia, un’impresa, in caso di vendita soggetta ad IVA, può dedurre l’imposta, un’opportunità non disponibile per l’acquirente privato. Invece, il privato può beneficiare di una facilitazione non accessibile alle imprese: l’agevolazione della prima casa.

Precisazione fiscale: Per accedere alle agevolazioni fiscali sulla prima casa, è necessario che l’acquirente abbia la residenza nel comune dove si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. L’aliquota ridotta dell’imposta di registro è pari al 2% (anziché il 9%) calcolata sul valore catastale dell’immobile, determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente pari a 110.

La società emerge come una soluzione strategica in questo contesto, offrendo un quadro ottimale per la gestione delle operazioni immobiliari e delle relative imposte. Navigare attraverso le complessità fiscali dell’acquisto immobiliare richiede un’attenta pianificazione, soprattutto se si considera la creazione di una holding come via per ottimizzare la posizione fiscale complessiva.

Proseguendo, analizzeremo i benefici e gli svantaggi associati a ciascuno di questi percorsi per orientare al meglio la scelta del nostro cliente.

VALUTAZIONE DEGLI ACQUISTI IMMOBILIARI: CONFRONTO TRA “PRIVATO”, “SOCIETÀ SEMPLICE” E “HOLDING S.R.L.”

Per agevolare la comprensione delle differenze tra le varie opzioni di acquisto immobiliare, proponiamo il seguente confronto sintetico:

Caratteristica	Privato	Società Semplice	Holding S.r.l.
Tassazione sui profitti	26%	26%	1,2%
Imposta di registro	Ridotta (calcolata sulla rendita catastale)	Ordinaria (9% del prezzo di vendita)	Ordinaria (9% del prezzo di vendita)
Agevolazioni prima casa	Sì (aliquota 2% sul valore catastale)	No	No
Protezione patrimoniale	Bassa	Alta	Media
Deduzione delle spese	Limitata	Limitata	Ampia (spese deducibili ai fini fiscali)
Facilità di trasferimento quote	Non applicabile	Elevata (quote trasferibili senza nuova tassazione)	Media
Deduzione delle spese	Limitata	Limitata	Ampia (spese deducibili ai fini fiscali)
Facilità di trasferimento quote	Non applicabile	Elevata (quote trasferibili senza nuova tassazione)	Media

La scelta tra queste opzioni dipende dalle esigenze specifiche dell’investitore, dalla natura dell’immobile da acquisire e dalla strategia fiscale e patrimoniale che si intende adottare.

La decisione di quale percorso seguire dipende dall’analisi dettagliata di diversi fattori: la composizione del patrimonio, la liquidità disponibile, i beni di valore e la posizione dei soci e degli eredi, tra gli altri. È essenziale, in tali circostanze, avere il supporto di professionisti per strutturare adeguatamente una corretta strategia, assicurando protezione e previsione per ogni eventualità, inclusi decesso o incapacità di gestione imprenditoriale. Anche se la scelta definitiva per l’acquisto immobiliare rimane una prerogativa personale, è importante considerare tutti i pro e contro per determinare l’approccio più adatto alle proprie necessità e possibilità.

LA SCELTA STRATEGICA IMMOBILIARI E’ NELLE TUE MANI

Offrire consulenza è il nostro mestiere: ecco alcuni consigli utili. Prima di procedere, è essenziale ricordare che le abitazioni godono di un regime fiscale favorevole che permette di beneficiare di un’imposta di registro ridotta.

Per l’imprenditore che sta valutando di investire in immobili residenziali, come ad esempio un’abitazione acquistata all’asta, l’acquisto come privato può essere la più conveniente. Per le altre categorie di immobili, potresti ponderare l’acquisto attraverso una S.r.l. per reinvestire gli utili aziendali o considerare la Società Semplice per una maggiore protezione patrimoniale.

Leggi anche: Trasferire il Patrimonio: un caso pratico

Quando l’intenzione è quella di acquistare solo un’abitazione, la modalità di privato emerge come opzione strategica; tuttavia, è da notare che questa non permette di godere integralmente dei benefici fiscali associati alle varie categorie immobiliari.

Se, da imprenditore, l’obiettivo è di minimizzare l’imposta di registro, allora orientarsi verso l’acquisto privatamente diventa la scelta ovvia. In alternativa, qualora si desideri tutelare l’immobile per qualsiasi ragione, allora potrebbe rivelarsi più adeguato acquistare attraverso una Società Semplice.

Nel caso in cui l’obiettivo sia utilizzare gli utili di una S.r.l. affiliata per l’acquisto, la struttura societaria da preferire sarà certamente la S.r.l. Holding.

CONCLUSIONE

Ogni investimento immobiliare rappresenta un’opportunità unica, ma anche una sfida complessa che richiede decisioni ponderate e ben pianificate. Conoscere le dinamiche fiscali, le implicazioni legali e le strategie di protezione patrimoniale non è soltanto un vantaggio: è la chiave per costruire un futuro solido e sicuro.

Perché rischiare di affrontare da solo un panorama così articolato? Il nostro obiettivo è quello di guidarti passo dopo passo, offrendo soluzioni personalizzate e strategie su misura che ti permettano di:

Ottimizzare la struttura fiscale, riducendo al minimo il carico delle imposte;
Proteggere il tuo patrimonio personale, mettendolo al riparo da potenziali rischi;
Massimizzare le opportunità di reinvestimento, creando valore costante nel tempo;
Evitare errori costosi, grazie a una pianificazione precisa e lungimirante.

Immagina di poter affrontare ogni decisione immobiliare con la certezza di essere supportato dai migliori professionisti del settore, che conoscono ogni dettaglio del complesso sistema fiscale e societario. Questo è ciò che ti offriamo: competenza, esperienza e soluzioni concrete per trasformare le tue idee in successi.

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Ogni articolo che pubblichiamo è il risultato di una ricerca accurata, realizzato con l’intento di fornire ai lettori strumenti utili per valutare l’efficacia di un’opzione rispetto a un’altra o la combinazione di diversi strumenti legali e soluzioni fiscali disponibili.

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Attenzione alle consulenze gratuite: Nel mondo digitale, è facile imbattersi in consulenti che offrono servizi gratuiti, ma ti invitiamo a riflettere seriamente sulla qualità e serietà di tali approcci. Che valore attribuisci a ciò che ti viene offerto gratuitamente? Che tipo di supporto puoi aspettarti da chi lavora senza essere adeguatamente remunerato? Quando si tratta di patrimonio e risorse, ogni scelta deve essere presa con la massima attenzione. Se credi che una consulenza gratuita sia l’opzione migliore, probabilmente non hai compreso appieno la complessità dei temi trattati. In tal caso, forse non siamo i consulenti giusti per te, e tu potresti non essere il cliente ideale per noi.

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