ACQUISTO IMMOBILIARE: E’ MEGLIO COME COME PRIVATO, SOCIETA’ SEMPLICE O S.R.L. HOLDING?

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Data
01.03.2023
Autore
Matteo Rinaldi

La scelta di un investimento immobiliare richiede sempre un’adeguata pianificazione e le corrette valutazioni Una delle principali variabili da considerare riguarda l’acquisto di un immobile come Privato oppure attraverso una Holding. Ma quali sono i vantaggi e svantaggi nell’uno e nell’altro caso?

INVESTIMENTI IMMOBILIARI: QUALE SOLUZIONE PER l’ACQUISTO

Nel panorama dell’investimento immobiliare, il concetto di rischio è sempre presente. È essenziale che gli investitori valutino con cura i rischi potenziali e le strategie più adeguate per piazzare il loro capitale, soprattutto quando si naviga in acque complicate da mutui e altri debiti. La decisione di investire in immobili deve essere ponderata, considerando la gestione del rischio e l’approccio d’investimento più conveniente.

Approfondire le modalità di acquisto immobiliare è cruciale, ponderando l’opzione di investire come Privato o mediante una Holding Esistono differenze significative in termini di incentivi fiscali e struttura organizzativa che possono avere un impatto decisivo sulla gestione e l’efficacia dell’investimento immobiliare. Generalmente, gli investimenti in questo settore sono orientati verso il guadagno da locazione o l’uso diretto della proprietà.

Vi presentiamo un’analisi accurata richiesta da numerosi clienti: “È preferibile acquistare un immobile residenziale come Privato o attraverso una Società Semplice o S.r.l. Holding?”

La risposta a tale domanda varia, dato che la scelta racchiude pro e contro che devono essere valutati caso per caso. Continua a leggere per scoprire le dinamiche legate all’acquisto di immobili a uso abitativo.

CONOSCERE LA FISCALITA’ IMMOBILIARE

Quando si valuta l’acquisto di un immobile, è essenziale comprendere l’imposizione tributaria correlata. Questo aspetto è cruciale sia per le abitazioni private sia per gli immobili strumentali. Le diverse tipologie di immobili e la natura del venditore, che può essere un privato o un’impresa costruttrice, influenzano l’applicazione dell’IVA o dell’imposta di registro, nonché delle relative imposte ipotecarie e catastali. Questi tributi sono richiesti ugualmente da privati e da imprese; tuttavia, un’impresa in caso di vendita soggetta ad IVA può dedurre l’imposta, un’opportunità non disponibile per l’acquirente privato. Invece, il privato può beneficiare di una facilitazione non accessibile alle imprese: l’agevolazione della prima casa.

La Società emerge come una soluzione strategica in questo contesto, offrendo un quadro ottimale per la gestione delle operazioni immobiliari e delle relative imposte. Navigare attraverso le complessità fiscali dell’acquisto immobiliare richiede un’attenta pianificazione, soprattutto se si considera la creazione di una Holding come via per ottimizzare la posizione fiscale complessiva.

Proseguendo, analizzeremo i benefici e gli svantaggi associati a ciascuno di questi percorsi per orientare al meglio la scelta del nostro cliente.

VALUTAZIONE DEGLI ACQUISTI IMMOBILIARI: COME “PRIVATO”, “SOCIETA’ SEMPLICE” O “HOLDING S.R.L.”

Esploriamo oggi i pro e contro legati all’acquisto di un immobile abitativo nelle diverse vesti: come Privato, tramite una Società Semplice Holding, oppure utilizzando una S.r.l. Holding. Ogni opzione presenta una serie di considerazioni sia vantaggiose che svantaggiose.

La decisione di quale percorso seguire dipende dall’analisi dettagliata di diversi fattori: la composizione del patrimonio, liquidità disponibile, beni di valore, e la posizione dei soci e degli eredi, tra gli altri. È essenziale, in tali circostanze, avere il supporto di professionisti per strutturare adeguatamente una corretta strategia, assicurando protezione e previsione per ogni eventualità, inclusi decesso o incapacità di gestione imprenditoriale.

Anche se la scelta definitiva per l’acquisto immobiliare rimane una prerogativa personale, è importante considerare tutti i pro e contro per determinare l’approccio più adatto alle proprie necessità e possibilità.

Concluderemo l’analisi offrendo una visione strategica e opinione professionali per massimizzare i benefici fiscali in ognuna delle situazioni esaminate. Comprendere a pieno la fiscalità, le imposte legate alla distribuzione degli utili e l’imposta di registro in ambito immobiliare è cruciale per una gestione ottimale.

Le premesse da afferrare concernono la natura delle tasse legate al trasferimento di utili all’interno del gruppo societario, in particolare dalla S.r.l. alla propria Società Semplice Holding, e l’imposta di registro da sostenere all’atto dell’acquisto di un bene immobiliare.

IL CARICO FISCALE SUI DIVIDENDI DELLA S.R.L. PRELEVATI ATTRAVERSO UNA HOLDING

La gestione fiscale dei profitti generati da una S.r.l. figlia può variare considerevolmente in base alla struttura attraverso la quale vengono prelevati. Prelevando gli utili e collocandoli all’interno di una società semplice, s’imbatte in un’imposta del 26%, identica a quella che un individuo privato sosterebbe detenendo la medesima quota in una S.r.l.

La congruenza nel carico fiscale rimane, sia che i fondi siano prelevati da un privato sia che lo siano tramite una società semplice, mantenendo fermo il tasso impositivo al 26%. L’importanza di questi dettagli sarà evidente più avanti.

Esiste, tuttavia, un’alternativa che consiste nel prelevare i profitti attraverso una S.r.l. Holding. In questo scenario, il carico fiscale si riduce notevolmente al 1,2%, a differenza del 26% precedentemente citato. Ciò significa che, utilizzando una Holding S.r.l. per i prelievi, i fondi rimangono vincolati a scopi aziendali, come per esempio l’acquisto di immobili o l’investimento in nuove iniziative imprenditoriali.

Leggi anche: Perchè creare un Holding?

Per approfondire a dovere queste tematiche sarebbe necessario più tempo, ma l’obiettivo di questo articolo è porre le basi per la comprensione. È cruciale assimilare che i prelievi dalla S.r.l. figlia possono comportare un’imposta del 26% se gestiti da privati o da una Società Semplice, e del 1,2% se gestiti attraverso una S.r.l. Holding.

Un ulteriore aspetto rilevante da considerare nell’ambito delle strategie fiscali è che l’acquisto di immobili comporta il pagamento di un’imposta di registro, che andrà calcolata nel contesto generale delle operazioni finanziarie.

L’IMPORTANZA DELL’IMPOSTA DI REGISTRO NELL’ACQUISTO IMMOBILIARE

Quando si procede all’acquisto di un immobile, sorge l’obbligo di versare l’imposta di registro, una quota percentuale che incide sul prezzo di vendita. Nella compravendita immobiliare, tale imposta è generalmente fissata al 9% del valore di cessione dell’immobile.

La responsabilità di corrispondere l’imposta di registro, che si calcola sul prezzo di vendita applicando l’aliquota del 9%, incombe sia su figure giuridiche come la Società Semplice sia sulle Holding. Questa imposta si rivela essere un aspetto fisso e inderogabile del processo d’acquisto di un bene immobile.

Al contrario, l’acquisto di un immobile da parte di un privato può beneficiare di un regime fiscale agevolato. Invece di basarsi sul prezzo di vendita, l’imposta di registro per i privati si calcola su un valore forfettario derivante dalla rendita catastale, rendendo così la tassazione più contenuta rispetto a quella ordinaria.

Senza addentrarsi in calcoli complessi, è essenziale sapere che, in qualità di privato, l’imposta di registro viene notevolmente ridotta grazie all’applicazione di questa base imponibile alternativa, che porta a un esborso minore rispetto a quello sostenuto dalle società.

Analizzando questi principi, è possibile confrontare differenti scenari: l’acquisto immobiliare a titolo personale, come Società Semplice, o come S.r.l. Holding, ciascuno con i propri pro e contro.

1) ACQUISTO IMMOBILE COME “PRIVATO”

Nel caso di acquisto immobiliare da privato il vantaggio forte che noi abbiamo è che, quando acquistiamo un immobile abitativo come persone fisiche, effettivamente non paghiamo l’imposta di registro ordinaria. Ad esempio, in questo caso, il 9% per le seconde case, ma paghiamo un’imposta di registro più bassa. Questo perché, è sempre il 9% l’aliquota dell’imposta di registro, però, la base imponibile non è più sul prezzo di vendita. La base imponibile è molto più bassa, perché è determinata da un calcolo che prevede, in qualche modo, un moltiplicatore per la rendita dell’immobile.

In sostanza, questa cosa serve proprio per diminuire l’Imposta di Registro che fisicamente paga il privato. Quindi, se l’acquisto dell’immobile è come privato, si paga un’imposta di registro più bassa proprio come opportunità riservata a questa categoria di soggetti privati persone fisiche. C’è, però, uno svantaggio da tenere in considerazione. Lo svantaggio è che, dovendo utilizzare i propri soldi del conto corrente, lì sopra avrai pagato tutte le imposte. Ovvero, nell’acquisto immobiliare come privato, viene fatto dopo aver pagato tutti i contributi e tutte le imposte (e questo vale sia per gli imprenditori, ma anche per dipendenti e liberi professionisti.

E questi sono i vantaggi e gli svantaggi del primo caso preso in considerazione.

2) ACQUISTO IMMOBILE CON LA “SOCIETA’ SEMPLICE”

Esaminiamo l’opzione di acquisire un immobile abitativo attraverso una Società Semplice, delineando peculiarità e conseguenze di tale scelta.

Uno svantaggio principale dell’acquisto di un immobile mediante una Società Semplice è rappresentato dalla perdita del bonus fiscale che consente di beneficiare di un’imposta di registro ridotta. In questo caso, si applica l’imposta di registro standard. Specificamente, si dovrà calcolare il 9% sul valore di vendita o aggiudicazione, privi di qualsiasi agevolazione fiscale.

Al contrario, un significativo vantaggio di optare per una Società Semplice riguarda la maggior tutela dei beni. Detenere un immobile all’interno di questa entità offre una Protezione Patrimoniale più solida rispetto alla proprietà individuale.

È importante precisare che l’uso di una Società Semplice non è uno stratagemma per eludere obbligazioni legali o sottrarsi al pagamento dei debiti, ma piuttosto uno strumento per difendere il patrimonio da possibili azioni esecutive legate a questioni personali del socio, nonché per pianificare un trasferimento patrimoniale efficace ai propri eredi. Nel caso di debiti pendenti, un creditore non potrebbe richiedere il pignoramento diretto dell’immobile, ma al massimo richiedere la vendita della quota del socio nella Società Semplice che gestisce la proprietà.

Se si perdesse il controllo della Società Semplice, l’immobile rimarrebbe comunque al riparo da pignoramenti e vendibile senza impedimenti. Pertanto, un acquisto tramite Società Semplice offre un livello di protezione patrimoniale nettamente superiore rispetto a quello di un privato o di una S.r.l. Holding.

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Un ulteriore beneficio per le società, in generale, è la possibilità di trasferire quote senza dover ripagare l’imposta di registro proporzionata al valore dell’immobile, rendendo il passaggio di proprietà più agevole dopo il primo pagamento dell’imposta. L’acquisto di un secondo immobile abitativo con una Società Semplice viene consigliato se si ricerca un elevato livello di protezione dei beni. Un’opzione forse non comune, ma da valutare attentamente considerando i potenziali vantaggi e svantaggi.

Dopo aver approfondito i pro e i contro legati all’uso di una Società Semplice, analizziamo il terzo scenario proposto.

3) ACQUISTO IMMOBILE CON LA “HOLDING S.R.L.”

L’acquisto di un immobile residenziale attraverso una Holding S.r.l. porta con sé una sfida simile a quella incontrata quando si opera tramite una Società Semplice. Al momento dell’acquisto, è importante essere consapevoli che l’imposta di registro da pagare sarà quella standard, senza alcuna agevolazione fiscale prevista per altre forme di holding immobiliare.

Un aspetto cruciale da considerare è il rischio associato ai debiti personali: la partecipazione nella S.r.l. Holding potrebbe essere soggetta a pignoramento in caso di debiti dell’azionista. Questo dettaglio non è da sottovalutare, in quanto potrebbe rappresentare un intoppo per il titolare della quota societaria.

Ci sono però dei benefici: le S.r.l. Holding che gestiscono beni immobiliari godono di un trattamento fiscale preferenziale sui dividendi ricevuti dalle società controllate, con un’imposizione del solo 1,2% anziché il 26% che invece grava sui privati e sui soci di una società semplice.

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Semplificando, se si detiene un immobile attraverso una S.r.l. Holding, nonostante la tassazione piena sull’imposta di registro, si ha il considerevole vantaggio di un’aliquota ridotta al 1,2% sui profitti derivanti dalla società controllata, a fronte del 26% che si pagherebbe come privati o come componenti di una società semplice.

Ogni decisione in materia immobiliare e societaria dovrebbe essere ponderata mettendo in bilancia i diversi aspetti benefici e critici.

LA SCELTA STRATEGICA IMMOBILIARI E’ NELLE TUE MANI

Offrire consulenza è il nostro mestiere: ecco alcuni consigli utili. Prima di procedere, è essenziale ricordare che le abitazioni godono di un regime fiscale favorevole che permette di beneficiare di un’imposta di registro ridotta.

Per l’imprenditore che sta valutando di investire in immobili residenziali, come ad esempio un’abitazione acquistata all’asta, l’acquisto come privato può essere la più conveniente. Per le altre categorie di immobili, potresti ponderare l’acquisto attraverso una S.r.l. per reinvestire gli utili aziendali o considerare la Società Semplice per una maggiore protezione patrimoniale.

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Quando l’intenzione è quella di acquistare solo un’abitazione, la modalità di privato emerge come opzione strategica; tuttavia, è da notare che questa non permette di godere integralmente dei benefici fiscali associati alle varie categorie immobiliari.

Se, da imprenditore, l’obiettivo è di minimizzare l’imposta di registro, allora orientarsi verso l’acquisto privatamente diventa la scelta ovvia. In alternativa, qualora si desideri tutelare l’immobile per qualsiasi ragione, allora potrebbe rivelarsi più adeguato acquistare attraverso una Società Semplice.

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Nel caso in cui l’obiettivo sia utilizzare gli utili di una S.r.l. affiliata per l’acquisto, la struttura societaria da preferire sarà certamente la S.r.l. Holding.

IN CONCLUSIONE

Grazie a queste informazioni, ora sei al corrente dei diversi tipi di investimento immobiliare e dei loro pro e contro, essenziali per scegliere l’opzione più consona alle tue necessità.

Se possiedi un’azienda, e desideri garantirti serenità, preservare il tuo patrimonio personale, salvaguardare l’investimento aziendale, minimizzare tasse e contributi, nonché proteggere il futuro della tua famiglia, la risposta è affidarsi a una Holding.

Tuttavia, ciò non è sufficiente. Devi altresì assicurarti di:

  1. Generare utili consistenti alla fine dell’anno;
  2. Mantenere adeguata liquidità per la normale operatività aziendale;
  3. Adoperare strumenti societari ottimali per massimizzare il risparmio fiscale all’interno della tua impresa e ridurre le tasse e contributi del titolare.

Una gestione scriteriata dell’impresa può comportare un carico fiscale superiore al 70%, equivalente a quello di un’impresa individuale. Invece, con una gestione fiscale strategica, le tasse possono essere abbattute fino al 28%.

Tra questi estremi, ci sono molteplici strumenti e tattiche fiscali che puoi sfruttare per ridurre al minimo le tasse e i contributi grazie a una sapiente pianificazione. Tra questi, emerge la figura dell’esperto Matteo Rinaldi, il cui supporto può essere decisivo per una gestione efficace della Holding e del carico fiscale aziendale.

LA TUTELA DEL PATRIMONIO AZIENDALE E PERSONALE: LA CONSULENZA DI MATTEO RINALDI

Salvaguardia del Patrimonio Personale. Di fronte a situazioni di grave indebitamento aziendale, divorzi o separazioni, aggrerssioni da parte di banche, fisco e creditori, l’imprenditore può trovarsi isolato, sopraffatto da responsabilità. Senza un’azione appropriata, esiste il rischio concreto di danneggiare il proprio patrimonio immobiliare e i risparmi di una vita.

La consulenza di Matteo Rinaldi, esperto nella protezione del patrimonio aziendale e personale, offre supporto e assistenza mirati, con un’esperienza consolidata nel guidare gli imprenditori attraverso queste fasi critiche della vita lavorativa, assicurando masssima riservatezza e disponibilità.

I nostri servizi di consulenza per la tutela del patrimonio personale permettono l’imprenditore di:

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  • essere seguito da un professionista esperto nella gestione del patrimonio ai fini di una futura successione;
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